Trong quá trình xây nhà, rất nhiều gia chủ băn khoăn: “Nên ưu tiên phần thô hay phần hoàn thiện?” Câu trả lời ngắn gọn: Phần thô quan trọng hơn về mặt kết cấu, độ bền và sự an toàn của ngôi nhà. Đầu tư phần thô đúng chuẩn ngay từ đầu giúp hạn chế rủi ro, giảm chi phí phát sinh và đảm bảo ngôi nhà bền vững trong nhiều năm sau.
1. Phần thô là gì? Và vì sao nó quyết định tuổi thọ của ngôi nhà?
Phần thô gồm toàn bộ các hạng mục kết cấu và hệ thống “ngầm/ẩ n” như: Móng, khung cột, dầm, sàn, tường bao, cầu thang, mái, hệ thống điện âm, nước âm đế âm điện, đầu chờ kỹ thuật, bể ngầm, chống thấm cơ bản. Đây là phần tạo “bộ xương sống” cho toàn bộ công trình.
Nếu phần thô làm kém:
- Nhà dễ bị nứt, lún, thấm dột, hư đường điện – nước.
- Khi cần sửa phải đập phá, rất tốn kém và ảnh hưởng sinh hoạt.
Ngược lại, phần hoàn thiện như sơn, gạch, nội thất… Có thể thay đổi dễ dàng trong tương lai mà không ảnh hưởng đến kết cấu chính.
Ý nghĩa thực tế:
Phần thô là phần gần như không thể sửa chữa nhẹ nhàng. Một sai sót nhỏ ở giai đoạn này sẽ kéo theo nhiều phiền toái sau khi vào ở.
2. Chi phí phần thô và hoàn thiện: Tỷ lệ quan trọng để không tính sai ngân sách
Theo kinh nghiệm thi công nhà phố, phần thô chiếm 50–60% tổng chi phí, còn phần hoàn thiện chiếm 40–50%. Điều này cho thấy:
- Nếu tiết kiệm quá mức phần thô, hậu quả về sau sẽ rất nặng nề.
- Nếu cân đối tốt, bạn sẽ giảm rủi ro phát sinh, tối ưu ngân sách tổng thể.
Nói cách khác: Tiết kiệm sai chỗ ở phần thô bằng tốn nhiều lần chi phí khi sửa chữa về sau.
3. Rủi ro khi gia chủ tập trung vào hoàn thiện mà quên mất phần thô
Rất nhiều trường hợp “nhà đẹp khi bàn giao, xuống cấp sau vài năm” xuất phát từ phần thô yếu. Ba rủi ro phổ biến nhất:
1. Lỗi hệ thống ngầm (điện – nước)
Ống nước kém chất lượng, thi công sai kỹ thuật → rò rỉ → ẩm tường → phải đục phá.
2. Hệ kết cấu yếu
Cốt thép không đủ, bê tông không đạt mác → nứt, võng sàn, lún nền.
3. Chi phí sửa chữa đội lên gấp nhiều lần
Một đường ống nước âm hỏng → phải tháo gạch, đục tường → tốn công + vật tư + sửa hoàn thiện lại.
Ngôi nhà có thể đẹp khi mới xây nhưng nếu phần thô không tốt, sự “đẹp” đó chỉ là tạm thời.
4. Những hạng mục phần thô cần đầu tư chất lượng cao
Dưới đây là các phần tuy “ẩn” nhưng cực quan trọng mà đội ngũ Tổ Ong luôn khuyến nghị gia chủ chú trọng:
Ống cấp – thoát nước âm tường
Dùng PVC-U, PPR, HDPE chất lượng cao. Thi công đúng kỹ thuật, test áp lực trước khi trát tường.
Dây điện âm tường
Cách điện tốt, có bản vẽ đường đi rõ ràng để dễ sửa chữa.
Móng và hệ kết cấu chịu lực
Móng đúng loại theo địa chất, cốt thép – bê tông đạt chuẩn, bảo dưỡng đúng kỹ thuật.
Chống thấm
Nhà phố Sài Gòn dễ gặp vấn đề thấm: sân thượng, toilet, ban công, bể ngầm. Chống thấm phải làm kỹ ngay từ đầu.
5. Lợi ích của việc đầu tư chuẩn phần thô (Tổ Ong khuyên dùng)
Tiết kiệm chi phí dài hạn
5-10% tiết kiệm phần thô ban đầu → có thể gây phát sinh gấp nhiều lần chi phí sửa chữa về sau.
Giảm phiền toái sửa chữa
Sửa phần thô = đục phá + bụi + tiếng ồn + gián đoạn sinh hoạt.
Tăng giá trị nhà
Nhà kết cấu tốt, hệ thống rõ ràng → giữ giá cao khi bán hoặc cho thuê.
6. Checklist đầu tư phần thô đúng cách dành cho chủ nhà
Trước thi công
- Chọn nhà thầu uy tín, minh bạch, có hồ sơ công trình thật.
- Yêu cầu bản vẽ ME (điện – nước) rõ ràng. Nếu công trình nhiều tầng → khảo sát địa chất.
Trong thi công phần thô
- Kiểm tra vật tư (thép, bê tông, ống nước, dây điện).
- Nghiệm thu từng giai đoạn (móng, sàn, chống thấm).
- Chụp ảnh lưu hồ sơ đường điện – nước âm.
Sau phần thô
- Test áp lực nước, test chống thấm, test tải.
- Lưu biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công.
- Yêu cầu bảo hành kết cấu theo hợp đồng.
7. Mẹo tiết kiệm thông minh khi làm phần thô
- Không chọn vật tư rẻ nhất chỉ cần đúng tiêu chuẩn, không cần cao cấp nhất.
- Giám sát chặt hoặc thuê giám sát độc lập.
- Lập danh mục tiêu chuẩn vật tư và đưa vào phụ lục hợp đồng.
- Có thể tiết kiệm ở hoàn thiện (gạch, sơn, nội thất), nhưng tuyệt đối không tiết kiệm ở phần thô.
8. Ví dụ thực tế từ kinh nghiệm Tổ Ong
Trường hợp A – tiết kiệm sai chỗ
Dùng ống nước rẻ, nối sai kỹ thuật → rò rỉ → phải đục toàn bộ tường. Chi phí sửa cao gấp 3 lần chi phí chọn ống tốt ban đầu.
Trường hợp B – đầu tư đúng phần thô
Nhà 10 năm vẫn chắc chắn, chỉ thay đổi hoàn thiện theo nhu cầu. Chi phí bảo trì thấp, giá trị nhà ổn định.
9. Kết luận – Lời khuyên từ Tổ Ong
1. Ưu tiên phần thô trước đây là khoản đầu tư quan trọng nhất.
2. Không hy sinh chất lượng phần thô để đổi lấy hoàn thiện đẹp.
3. Luôn lưu lại bản vẽ, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu.
4. Đầu tư vào móng, ống nước âm, dây điện âm, chống thấm đây là “trái tim” của ngôi nhà.
Tổ Ong – Xây đúng từ phần thô, đẹp từ phần hoàn thiện
Với hơn 10 năm kinh nghiệm xây nhà phố, đặc biệt là nhà trên đất méo – đất hẹp, Tổ Ong luôn coi phần thô là nền tảng quan trọng nhất của mỗi công trình. Làm đúng – làm đủ – làm tới cùng. Đó là cam kết của chúng tôi cho mỗi ngôi nhà.
Hotline: 0902 841 866 – 0902 834 866
Website: www.xaydungtoong.com
Tổ Ong – Kiến tạo không gian sống hạnh phúc cho người Việt
