Trên thực tế, Tổ Ong đã gặp không ít trường hợp chủ đầu tư quá tập trung vào việc gia tăng số lượng phòng cho thuê mà bỏ quên trải nghiệm của người sử dụng. Kết quả là tỷ lệ lấp đầy thấp, khách thuê thay đổi liên tục và doanh thu thực tế không đạt như kỳ vọng.
Bài toán của chủ đầu tư
Một chủ đầu tư tại phường An Hội Tây, Gò Vấp sở hữu khu đất có diện tích 12x20m. Mục tiêu ban đầu rất đơn giản: "Càng nhiều phòng cho thuê càng tốt". Từ suy nghĩ đó, công trình được phát triển với quy mô:
• 1 tầng hầm
• 1 tầng trệt
• 1 tầng lửng
• 4 tầng lầu
• Sân thượng
Tổng số lượng phòng lên đến gần 70 phòng. Nếu nhìn trên bảng tính tài chính, đây là một con số rất hấp dẫn. Nhiều phòng hơn đồng nghĩa với doanh thu kỳ vọng cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề bắt đầu xuất hiện khi công trình đi vào vận hành.
Khi số lượng phòng trở thành áp lực
Để đạt được gần 70 phòng trên khu đất 12x20m, diện tích mỗi phòng chỉ còn khoảng 9m². Trong diện tích đó phải bố trí đầy đủ:
• Khu bếp
• Nhà vệ sinh
• Tủ quần áo
• Bàn làm việc
Đồng thời, khu vực ngủ được đưa lên gác xép phía trên nhà vệ sinh nhằm tiết kiệm diện tích.
Về mặt kỹ thuật, căn phòng vẫn đáp ứng đầy đủ công năng cơ bản. Nhưng về trải nghiệm sử dụng, đây không còn là một căn hộ dịch vụ đúng nghĩa. Người thuê gần như:
• Không có không gian sinh hoạt.
• Không có nơi thư giãn sau giờ làm việc.
• Không có cảm giác thoải mái để gắn bó lâu dài.
Đây là nguyên nhân khiến nhiều khách thuê chuyển đi chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng.
Chi phí ẩn mà nhiều chủ đầu tư không nhìn thấy
Khi tỷ lệ thay đổi khách thuê liên tục, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều chi phí phát sinh:
• Chi phí tìm kiếm khách mới
• Chi phí hoa hồng môi giới
• Chi phí sửa chữa và bảo trì
• Thời gian trống phòng
• Chi phí quản lý vận hành
Những khoản chi phí này thường không xuất hiện trong bài toán tài chính ban đầu nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư thực tế. Đó là lý do nhiều dự án có số lượng phòng rất lớn nhưng doanh thu ròng lại không cao như mong đợi.
Tối ưu tài sản không phải là tạo ra nhiều phòng nhất
Trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ, mục tiêu cuối cùng không phải là số lượng phòng. Mục tiêu là hiệu quả khai thác tài sản. Một dự án có 40 phòng với diện tích hợp lý, ánh sáng tự nhiên tốt, bố trí công năng khoa học và trải nghiệm sống thoải mái hoàn toàn có thể mang lại hiệu quả đầu tư tốt hơn một dự án 70 phòng chật chội.
Bởi khi chất lượng không gian được nâng cao:
• Giá thuê tăng lên
• Khách thuê ổn định hơn
• Tỷ lệ lấp đầy cao hơn
• Chi phí vận hành thấp hơn
• Giá trị tài sản tăng theo thời gian
Đây là yếu tố mà nhiều chủ đầu tư thường bỏ qua khi chưa có đơn vị tư vấn thiết kế căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp đồng hành ngay từ đầu.
Vai trò của đơn vị tư vấn thiết kế căn hộ dịch vụ
Một đơn vị thiết kế giàu kinh nghiệm không chỉ giải quyết bài toán kiến trúc. Quan trọng hơn, họ giúp chủ đầu tư nhìn thấy hiệu quả khai thác tài sản trong 5 năm, 10 năm hoặc thậm chí 20 năm tiếp theo.
Tại Tổ Ong, chúng tôi luôn bắt đầu bằng việc phân tích:
• Đối tượng khách thuê mục tiêu là ai?
• Mức giá thuê phù hợp là bao nhiêu?
• Diện tích phòng bao nhiêu là hợp lý?
• Bao nhiêu phòng là tối ưu?
• Mô hình vận hành nào phù hợp với chủ đầu tư?
Bởi một dự án thành công không được đo bằng số lượng phòng trên bản vẽ. Mà được đo bằng tỷ lệ lấp đầy, thời gian khách thuê lưu trú và giá trị tài sản được gia tăng theo thời gian.
Kết luận
Nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng xây được nhiều phòng hơn là thành công. Nhưng thực tế cho thấy, người thuê không đi tìm một căn phòng nhỏ nhất với giá rẻ nhất. Họ đang tìm một nơi để sống. Và khi trải nghiệm sống được đặt đúng vị trí, tài sản sẽ tự tạo ra giá trị bền vững.
TỔ ONG - Tối ưu không gian sống, nâng tầm giá trị tài sản.
Hotline: 0902 841 866
Website: xaydungtoong.com
